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Inversión en zona de oportunidad calificada 101

En el Congreso, el discurso político se tomó un descanso temporal de las disputas cuando ambas partes apoyaron la creación de incentivos fiscales significativos para la inversión en Zonas de Oportunidades Calificadas (QOZ), como parte de la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos de 2017. La ley fue coautora de los senadores Cory Booker, un demócrata de Nueva Jersey, y Tim Scott, un republicano de Carolina del Sur.

El concepto se centra en los incentivos fiscales para quienes invierten capital en áreas designadas del país que podrían beneficiarse del desarrollo económico. La idea es recompensar a los inversores que ayudan en las áreas donde más se necesita la revitalización.

Es difícil calcular cuánto dinero fluye hacia las Zonas de Oportunidad. Sin embargo, la firma de investigación Novogradic informó que más de $ 12 mil millones ingresaron a los fondos de la Zona de oportunidad calificada durante 2020, y se espera que ese número sea significativamente mayor en 2021 e incluso mayor en 2022.

Zonas de oportunidad calificadas

Entonces, ¿por qué los inversores acuden en masa a las Zonas de Oportunidad Calificadas, o “QOZ”, en cantidades asombrosas?

Se debe a las exenciones fiscales, por supuesto, y también a importantes desgravaciones.

Los inversores están haciendo cola para el beneficio fiscal de diferir las ganancias de capital hasta 2026 y luego pagarlas en 2027 cuando vencen.

Si se mantiene durante 10 años completos, todas las ganancias de la inversión inmobiliaria pueden ser 100% libres de impuestos. Eso es enorme, y los expertos en bienes raíces lo saben. Sin embargo, el Congreso también creó un conjunto de reglas flexibles, porque los contribuyentes generalmente tienen 180 días a partir de la fecha en que se activa una ganancia de capital en los que pueden invertir esa ganancia, o una parte de la misma en una QOZ, y diferir el impuesto federal sobre la renta sobre la ganancia.

¿No son estas oportunidades de inversión en áreas realmente malas?

Pero espere un minuto, un inversionista escéptico dice: “¿No están estas oportunidades de inversión en áreas realmente malas donde tal vez nadie querría invertir su capital?” Buena pregunta.

Para obtener una idea, volvamos a cuando se formó esta legislación. En los EE. UU., 8,760 áreas de zonas censales se designan como QOZ. Cuando se creó esta legislación, se pidió al gobernador de cada estado que participara en la designación de las áreas de su estado que podrían beneficiarse más del desarrollo económico.

Como era de esperar, muchas de estas áreas están económicamente arruinadas y algunas son áreas de alta criminalidad. Muchos son solo zonas rurales del país y carecen de servicios y oportunidades para los residentes. Algunas áreas, sin embargo, son lo que los inversores inmobiliarios llaman “diamantes en bruto”. Estas son áreas que los estudios de los desarrolladores muestran que están maduras y listas para el desarrollo debido a los cambios demográficos que brindan una demanda real para el desarrollo inmobiliario y brindan servicios y una base impositiva aumentada a una comunidad necesitada.

Es importante señalar que cuando se seleccionaron estas áreas, fueron los datos del Censo de 2010 los que se utilizaron para la selección. Mucho puede cambiar en una década, y hoy en día, los desarrolladores de bienes raíces están descubriendo que muchas áreas de QOZ pueden valerse por sí mismas, aparte de todo el tratamiento de impuestos favorecidos.

Se ha dicho que los incentivos fiscales no harán un mal negocio, pero pueden hacer mucho, y aquí existe el espíritu de por qué tantos inversionistas “les va bien haciendo el bien”. A continuación se muestra un mapa de todas las Zonas de oportunidad calificadas en los Estados Unidos.

Cómo funciona la inversión calificada en zonas de oportunidad

Bill y Linda (no son sus nombres reales) fueron dueños de un taller de máquinas en Durham, Carolina del Norte, durante 32 años. El negocio había pertenecido al padre de Bill, quien se había jubilado hacía mucho tiempo.

Bill y Linda tenían 62 años y acababan de empezar a pensar en la jubilación. Sus dos hijos adultos habían tomado posiciones en Texas, y pronto nacería el primer nieto de Bill y Linda.

Vender el negocio

Seguían surgiendo conversaciones sobre vender el negocio y mudarse a Texas para estar más cerca de los niños. El negocio era una rutina, y Bill y Linda razonaron que estar más cerca de los niños era un movimiento sólido a medida que envejecían, y estaban seguros de que no querían perderse ver crecer a sus nietos.

Quiso la suerte que, tan pronto como Bill corriera la voz de que podrían estar vendiendo, tres compradores potenciales expresaron interés y un comprador les entregó una carta de intención y una oferta de compra por escrito de 2 millones de dólares.

Impacto fiscal

Bill y Linda habían estado trabajando con su contador público, Ed, durante 32 años y decidieron que era hora de incorporar a Ed a la conversación. Primero, Ed dijo que necesitaría un par de días para realizar el cálculo de cómo se vería la factura de impuestos. Luego, mencionó algo sobre la base, la depreciación, el impuesto sobre la renta neta de la inversión, los impuestos sobre las ganancias de capital y otras consideraciones que tendría que examinar para determinar el impacto de los impuestos sobre la venta si se realizara.

Invertir

Ed también les dijo a Bill y Linda que sería mejor que comenzaran a pensar en lo que harían con los fondos sobrantes y cómo invertirían esos fondos en ingresos para la jubilación. Esta declaración detuvo a Bill y Linda en seco. Ni Bill ni Linda habían pasado mucho tiempo aprendiendo sobre inversiones. Habían financiado IRA y cuentas de inversión con su agente local Edward Jones por sugerencia de su contador público certificado, pero nunca les había impresionado demasiado la forma en que habían crecido los fondos. Las cuentas subieron y luego bajaron y luego volvieron a subir. El asesor habló con Bill y Linda en términos que les resultaron difíciles de entender, y después de discutir las cosas, Bill y Linda sabían que no querrían entregar las ganancias de la venta a su asesor local.

La carga de vender una empresa

De repente, tanto Bill como Linda comienzan a sentir la pesadez de la carga de vender su negocio, los impuestos que estarían involucrados, la mudanza, cómo invertir y resolver los ingresos para la jubilación. Sabían que necesitaban ayuda y, aunque Ed era un excelente CPA, no ofrecía el alcance de los servicios para abordar todas sus nuevas y complejas necesidades.

En busca de una solución

Bill y Linda decidieron recurrir a Google. Comenzaron a buscar ideas para vender un negocio, inversiones con impuestos inteligentes, planificación de ingresos, inversiones en bienes raíces y planificación para la jubilación.

Zonas de oportunidad calificadas

La pareja encontró varios artículos sobre cómo se pueden diferir los impuestos sobre las ganancias de capital y cómo las inversiones pueden crecer libres de impuestos en algo llamado Zonas de Oportunidad Calificadas. Bill y Linda nunca habían oído hablar de una Zona de oportunidad calificada y, dado que los beneficios parecían atractivos, decidieron comunicarse con Ed, su CPA, para obtener su opinión.

Dio la casualidad de que Ed acababa de asistir la semana pasada a una clase de educación continua de CPA sobre QOZ. Les dijo a Bill y Linda que la QOZ podría ser una excelente idea para ellos y que no se lo había mencionado antes porque acababa de enterarse de cómo las QOZ podían funcionar para sus clientes y los problemas de impuestos y de inversión que podían resolver para los inversores. .

Ed dijo que trabajaría en una comparación lado a lado de invertir en una QOZ con las ganancias de la venta versus pagar el impuesto ahora e invertir en cualquier cosa en la que Bill y Linda decidieran invertir.

El QOZ les pareció atractivo a Bill y Linda porque resolvió tanto los impuestos como la inversión que tendrían que hacer con las ganancias de la venta. Pero primero tenían que ver los números y obtener la bendición de Ed de que esta podría ser una buena estrategia para ellos. Confiaron en la opinión de Ed.

Una semana después, Ed les presentó a Bill y Linda la hoja de cálculo a continuación.

Pagando los impuestos ahora

El cálculo de la primera columna de Ed hizo suposiciones sobre cómo pagar el impuesto ahora, hacer crecer su dinero y luego pagar el impuesto a las ganancias de capital sobre sus ganancias durante un período de 10 años.

Aplazamiento del impuesto hasta 2026 y pagado en 2027

Luego realizó una comparación de QOZ en la que todos los impuestos sobre las ganancias de capitalización se aplazaron hasta 2026 y se pagaron en 2027. Calculó que todas las ganancias de inversión estarían libres de impuestos según las reglas de la legislación QOZ, y luego calculó además las tasas de ganancias de capitalización. aumentaría significativamente en el futuro. Lo hizo porque Bill y Linda razonaron, como la mayoría de la gente en estos días, que los impuestos están subiendo.

Bill y Linda se alegraron de saber que potencialmente podrían terminar con casi $ 4.5 millones en riqueza para su jubilación, neto de todos los impuestos, aproximadamente $ 1.5 millones más que si hubieran elegido un enfoque de inversión no OZ después de impuestos.

Cartera de inversiones QOZ

Bill y Linda se habían puesto en contacto con una firma de asesoría especializada en QOZ y estaban complacidos de saber que las inversiones se realizarían con firmas de alta calidad con antecedentes largos y sustanciales.

Las inversiones que más les interesaban estaban en edificios de apartamentos de clase A y carteras de almacenamiento. Bill y Linda ya tenían una confianza mucho mayor en invertir en bienes raíces en lugar de acciones y bonos, y luego, con los beneficios fiscales incluidos en el trato, parecía la solución perfecta para sus necesidades.

Asesores de inversiones registrados

Los QOZ son ofrecidos hoy por Asesores de Inversiones Registrados basados ​​en fiduciarios y por la comunidad de Broker-Dealer. Son valores registrados que están disponibles solo mediante Memorando de Colocación Privada y solo para Inversores Acreditados.

Los inversores deben buscar asesoría fiscal y legal competente y realizar su debida diligencia en cualquier oportunidad de QOZ de bienes raíces.

Supuestos de Ed para sus cálculos

La fuente de inversión es de una ganancia que califica para los beneficios de OZ. Se supone que la nueva inversión de OZ se mantiene durante los 10 años requeridos para ser elegible para todos los beneficios de OZ. Tenga en cuenta que la ganancia diferida gravada en 2026 estará a las tasas vigentes En ese tiempo. Sin embargo, cambios futuros a la ley tributaria podrían resultar en tasas más altas. El cálculo no incluye el beneficio del valor presente neto positivo de diferir el pago de la ganancia de capital original hasta la declaración de impuestos de 2026. valor después de 10 años a una tasa de rendimiento del 10%. El modelo utiliza la función Valor futuro (FV) de Excel para calcular el valor de cada inversión utilizando una cifra fija ingresada por el usuario para la inversión en OZ. cuestiones complejas de base impositiva, como la depreciación y las distribuciones periódicas de efectivo. Esta es una ilustración simplificada y no debe reemplazar a la asesoría legal y tributaria personal e individual.

Ningún contribuyente debe utilizar los consejos fiscales de este artículo para evitar sanciones. El aumento del 10% en la base finaliza el 31 de diciembre de 2021. Los inversores deben buscar asesoría fiscal y legal competente y realizar su debida diligencia en cualquier oportunidad de QOZ de bienes raíces.

Este artículo fue escrito y presenta las opiniones de nuestro asesor colaborador, no del personal editorial de Rustwire. Puede verificar los registros de los asesores con la SEC o con FINRA.

Estratega jefe de inversiones, Provident Wealth Advisors

Daniel Goodwin es el estratega jefe de inversiones y fundador de Provident Wealth Advisors, Goodwin Financial Group y Provident1031.com, una división de Provident Wealth. Daniel posee una licencia de valores serie 65, así como una licencia de seguros de Texas. Daniel es Representante de Asesores de Inversiones y fiduciario de los clientes de las empresas. Daniel ha servido a familias y propietarios de pequeñas empresas en su comunidad durante más de 25 años.

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